– Assetklasse Büro weiterhin am bedeutendsten, aber mit Einbußen im Vorjahresvergleich

– Portfoliotransaktionen sorgten für ein Viertel des Transaktionsvolumens

– Projektentwickler sowohl auf Verkäufer- als auch Käuferseite besonders dominant

– Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Stadtgebiet Köln wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International im Gesamtjahr 2020 Immobilien und Grundstücke im Wert von 1,45 Milliarden Euro gehandelt. Das Rekordergebnis des Vorjahres wurde erwartungsgemäß um 55 Prozent verfehlt. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen der vergangenen zehn Jahre konnte hingegen nahezu erreicht werden. Insbesondere im zweiten und dritten Quartal waren der Produktmangel sowie die Auswirkungen der Corona-Pandemie nach einem ordentlichen Jahresauftakt sowie Jahresendspurt auf dem Kölner Markt spürbar. 

Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers International in Nordrhein-Westfalen: „Nachdem der Kölner Investmentmarkt im ersten Quartal noch an die guten Ergebnisse aus dem Vorjahr anknüpfen konnten, wurden im zweiten und dritten Quartal krisenbedingt neue Verkaufsprozesse vertagt, um die Auswirkungen der Pandemie auf den gewerblichen Immobilienmarkt besser abzuschätzen. Im Schlussquartal konnten wir mit einem Transaktionsvolumen von über 400 Millionen Euro wieder eine Zunahme der Aktivitäten feststellen, so dass im Jahresergebnis trotz der Corona-bedingten Einschränkungen die 1,5 Milliarden Euro Marke nahezu erreicht werden konnte.“ 

Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen und Köln bei Colliers International, ergänzt: „Nachdem wir im Ausnahmejahr 2019 gleich mehrere Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich registrieren konnten, blieben diese im Jahr 2020 fast gänzlich aus. Insbesondere im Core-Segment für Büroimmobilien machte sich der Produktmangel trotz ungebrochen hoher Nachfrage bemerkbar. Die Spitzenrenditen zeigten sich in der Domstadt zum Jahresende entsprechend stabil, könnten aber im laufenden Jahr 2021 aufgrund der hohen Nachfrage weiter unter Druck geraten.“

Die traditionell beliebte Assetklasse Büro kann unbeeindruckt von der Corona-bedingten Homeoffice-Debatte mit einem Anteil von 53 Prozent (rund 770 Millionen Euro) auch im Gesamtjahr 2020 die Spitzenposition belegen. Gefolgt von Grundstücken, auf die – befeuert durch mehrere Großtransaktionen – ein Anteil von 30 Prozent am Transaktionsvolumen (rund 430 Millionen Euro) entfällt. Einzelhandelsimmobilien und Hotels folgen mit Anteilen von 6 beziehungsweise 3 Prozent auf den weiteren Rängen. Die im Rahmen der erfolgten Grundstückstransaktionen geplanten Projekt- und Quartiersentwicklungen werden in Zukunft einen wesentlichen Anteil zum Transaktionsvolumen beisteuern. 

Als räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens über alle Assetklassen ist der Teilmarkt Köln-Ost anzuführen, auf den – getrieben durch sechs größere Transaktionen – mit rund 550 Millionen Euro das höchste Transaktionsvolumen entfällt. Auf dem zweiten Rang folgt mit einem Volumen von knapp 420 Millionen Euro der Teilmarkt Ehrenfeld / Braunsfeld – gefolgt vom Teilmarkt City auf dem dritten Rang auf den knapp gut 150 Millionen Euro entfielen.

Beim Branchenbild zeigten sich auf Investorenseite im Jahresverlauf insbesondere Projektentwickler aktiv, die für etwa 540 Millionen Euro einkauften. Dahinter folgten Offene Immobilien- / Spezialfonds mit einem Ankaufsvolumen von etwa 350 Millionen Euro. Auch auf der Verkäuferseite dominierten Projektentwickler mit Transaktionen im Wert von rund 570 Millionen Euro und einem Anteil am Transaktionsvolumen von 39 Prozent das Marktgeschehen. Auf den weiteren Rängen folgten Corporates / Eigennutzer sowie private Investoren jeweils mit Verkäufen im niedrigen dreistelligen Millionenbereich.

In Summe entfiel knapp ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Portfolio-Deals. Mit der Übernahme des Selection-Portfolios, wurden in Köln zwei Büroimmobilien von AEW an Tristan veräußert. Insgesamt entfiel gut ein Drittel des Transaktionsvolumens auf internationale Käufer. In den Jahren zuvor lag der Anteil der internationalen Investoren jeweils merklich höher im Bereich zwischen 40 und 56 Prozent. Auf der Verkäuferseite zeigte sich für internationale Player ein etwas geringerer Anteil von 21 Prozent. 

Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte in den besten Lagen der Domstadt zeigten sich im Vergleich zum Vorjahr stabil bei 3,3 Prozent. Nicht zuletzt aufgrund des Produktmangels im Teilmarkt City konnte in den Top B-Lagen in den gefragten Teilmärkten Deutz, Ehrenfeld / Braunsfeld und Köln-Ost eine leichte Renditekompression von 20 Basispunkten auf nun 3,6 Prozent beobachtet werden. Die Verfügbarkeit von neuen Produkten wird auch im Jahr 2021 limitiert sein, so dass sich die aktiven Investoren auf wenige verfügbare Assets konzentrieren müssen – entsprechend könnte für Core-Produkte in der Domstadt bei entsprechendem Angebot im kommenden Jahr eine leichte Renditekompression erfolgen. Dagegen ist für Value Add-Produkte von leicht steigenden Renditen auszugehen.

„Der Kölner Investmentmarkt hat vor dem Hintergrund der Corona-bedingten Einschränkungen im Gesamtjahr 2020 erwartungsgemäß nicht an das Rekordergebnis von 2019 anknüpfen können. Aktuell befinden sich einige Produkte kurz vor dem Vermarktungsstart, so dass mit einem anziehenden Neugeschäft gerechnet werden kann. Vor diesem Hintergrund könnte das Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Köln in 2021 den 10-Jahres-Durchschnitt, der bei rund 1,5 Milliarden Euro liegt, um rund um rund 15 bis 25 Prozent übertreffen“, kommentiert Christian Sauer die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf abschließend.