– Mit fast 4,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen wurde 2020 das zweitbeste Jahresergebnis registriert
– Fünfjähriger Durchschnitt um fast ein Viertel übertroffen
– Marktgeschehen vor allem durch mittelgroße Tickets geprägt, aber auch sechs Transaktionen über 100 Millionen Euro in der zweiten Jahreshälfte
– Ausblick: Beliebtheit von Büroimmobilien in B&C-Städten bei Investoren wird nicht abnehmen, ähnliches Transaktionsvolumen für 2021 erwartet 

Nach Angaben von Colliers International wurden im Jahr 2020 in deutschen B&C-Städten Büroimmobilien im Wert von fast 4,5 Milliarden Euro gehandelt, was dem zweithöchsten jemals registrierten Wert entspricht. Zwar bleibt das Jahresergebnis fast 16 Prozent unter dem Rekordergebnis aus 2019 zurück, übertrifft den fünfjährigen Durchschnitt aber um fast ein Viertel. Das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr lag sogar fast 25 Prozent über dem guten Ergebnis aus der ersten Jahreshälfte. 

Büroimmobilien sind mit circa 49 Prozent Marktanteil die mit Abstand am meisten gehandelte Assetklasse in B&C-Städten. Der Anteil lag etwas über dem deutschlandweiten Wert von fast 46 Prozent, aber deutlich unter dem Anteil in A-Städten in Höhe von zwei Dritteln. 

Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities bei Colliers International: „Angesichts von Liquiditätsdruck und Renditekompression in den TOP 7, setzt sich der Investorentrend vermehrt in Büroimmobilien in deutschen B&C-Städten zu investieren kontinuierlich fort. Bedarfsgerechte Bautätigkeit mit hohen Vorvermietungsquoten und sehr niedrigen Leerstandsquoten versprechen ein krisenresistentes Investment. Die hohe Nachfrage nach Produkten außerhalb der großen Bürozentren und besonders in B&C-Städten hat sich im hohen Transaktionsvolumen widergespiegelt. Auch mit Ausbruch der zweiten Infektionswelle und den damit verbundenen Infektionsschutzmaßnahmen liefen die Ankaufprozesse größtenteils weiter und wurden zum Abschluss gebracht. 2020 haben fast 17 Prozent aller Bürotransaktionen in B&C-Städten stattgefunden, was einer Steigerung um drei Prozentpunkten gegenüber 2019 entspricht.“

Nürnberg, Wiesbaden, Essen und Leipzig mit höchstem Transaktionsvolumen

Der Anteil von B-Städten am Volumen der B&C-Städte beträgt fast 71 Prozent. Hinsichtlich des Transaktionsvolumens führen demnach vier B-Städte das Feld an. Mit über 641 Millionen Euro wurde in Nürnberg das mit Abstand höchste Volumen gehandelt. Marktprägend war hier der Verkauf der Projektentwicklung „The Q“, die für 300 Millionen Euro transferiert wurde. Wiesbaden erreicht mit 518 Millionen Euro den zweiten Platz. Es folgen Essen und Leipzig mit 385 Millionen Euro beziehungsweise 372 Millionen Euro. Insgesamt wurden in fünfzehn B&C-Städten Volumina von mehr als 100 Millionen Euro gehandelt. 

Renditen geraten teilweise unter Druck, liegen aber nach wie vor über TOP 7-Niveau

In den sieben größten Bürozentren Deutschlands wurden 2020 Bruttospitzenrenditen zwischen 2,70 Prozent und 3,30 Prozent erzielt. Trotz zunehmender Nachfrage liegen B&C-Städte in der Breite noch deutlich über den TOP-7 Niveaus. „Gerade das Core-Segment mit Objekten mit öffentlichem Mietbesatz erfreute sich im gesamten Jahresverlauf, trotz Corona-Krise, einer regen Nachfrage und war sehr fungibel und wettbewerbsfähig. Hier haben wir keine Abschläge registriert, vereinzelt gerieten die Spitzenrenditen sogar unter Druck und fielen unter die 3-Prozent Marke“, analysiert Baumann.

Heimische Investoren prägen den Markt

Heimische Investoren dominieren nach wie vor den Markt für Büroimmobilien in deutschen B&C-Städten. Ihr Marktanteil liegt bei rund 65 Prozent. 2019 betrug der Anteil noch 72 Prozent. Baumann dazu: „Internationale Investoren, vor allem aus dem europäischen Ausland, erkennen zunehmend die Attraktivität deutscher Bürostandorte außerhalb der TOP 7 und werden dort aktiv.“ Neben der TLG-Übernahme waren internationale Investoren auch mit größeren Einzeltransaktionen präsent. Auf Verkäuferseite ist das Bild ähnlich. Deutsche Investoren, trennten sich von Objekten im Wert von etwa 3,2 Milliarden Euro, was circa 72 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entspricht. Der Wert bleibt aber gegenüber 2019 unverändert.

Projektentwickler platzieren am meisten Objekte am Markt

Im abgelaufenen Jahr platzierten Objektentwickler Produkte für insgesamt 1,5 Milliarden Euro, das entspricht einem Marktanteil von fast 33 Prozent. Dahinter folgen Immobilien AGs, die für fast eine Milliarde Euro Objekte veräußerten (22 Prozent Marktanteil). Das Podium komplettieren die Asset- und Fondsmanager mit fast 17 Prozent Anteil am Gesamtvolumen, was ungefähr 741 Millionen Euro entspricht.

Vermögensverwalter sind aktivste Investoren

Hatten sich die Asset- und Fondsmanager und die Offene Immobilien- und Spezialfonds in der ersten Jahreshälfte noch zurückgehalten, kauften sie in der zweiten Jahreshälfte kräftig zu. Für das gesamt Jahr bedeutet das für erstere ein Ankaufsvolumen in Höhe von fast 1,4 Milliarden Euro (31 Prozent Marktanteil) und für letztere ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro (28 Prozent Marktanteil). Mit deutlichem Abstand folgen die Immobilien AGs. Sie kauften noch für 668 Millionen Euro Büroimmobilien in B&C-Städten (15 Prozent Marktanteil).

Fast ausschließlich Core und Core Plus gefragt

Etwas mehr als ein Drittel aller Transaktionen fanden im Core-Bereich statt. Zum Halbjahr hatten Core-Objekte noch 51 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausgemacht. Demgegenüber hat sich der Marktanteil von Core Plus-Produkten deutlich um 13 Prozentpunkte erhöht, auf nunmehr 46 Prozent. „Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Core-Produkten, haben Investoren in der zweiten Jahreshälfte auch vermehrt Core Plus-Objekte mit kurz- bis mittelfristigem Handlungsbedarf gekauft. Das unterstreicht die Wertschätzung von Büroimmobilien außerhalb der TOP 7“, stellt Baumann fest. Value Add-Objekte wechselten für etwas über 500 Millionen Euro den Besitzer, was einem Marktanteil von etwa 11 Prozent entspricht. 

Einzeltransaktionen dominieren das Marktgeschehen deutlich

Sorgte im ersten Halbjahr noch die Übernahme des TLG-Portfolios, welches mehrere Büroimmobilien vor allem in Ostdeutschland enthielt, durch Aroundtown dafür, dass der Portfolio-Anteil über einem Drittel betrug, wurden in der zweiten Jahreshälfte fast ausschließlich Einzelobjekte gehandelt, so dass der Portfolioanteil auf das ganze Jahr gerechnet nur 23 Prozent betrug. 2019 lag der Portfolioanteil bei knapp 20 Prozent. Im Umkehrschluss heißt das, dass über 3,4 Milliarden Euro mit Einzeldeals umgesetzt wurden. Generell gilt, dass Portfoliotransaktionen von Büroimmobilien in B&C-Städten nur eine untergeordnete Rolle spielen. 

Neben dem bereits erwähnten „The Q“ in Nürnberg und dem „City Carré“ in Magdeburg stechen noch die Karstadt Zentrale in Essen, die für über 200 Millionen Euro von Preos Real Estate an die österreichische Signa verkauft wurde. Mit den „Lincoln Offices II“ wurde eine Projektentwicklung der Becken Development GmbH für circa 150 Millionen an die DIC Asset AG verkauft, die das Objekt für einen Spezialfonds erworben hat.

Kleinere und mittlere Objekte marktprägend in B&C-Städten

Zwar gab es rund ein Dutzend Transaktion, die für mehr als 100 Millionen Euro gehandelt wurden. Die große Mehrheit der Büroobjekte wird aber zu Volumina kleiner als 100 Millionen Euro gehandelt. Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen entspricht das einem Anteil von rund 62 Prozent. Immer noch knapp 20 Prozent Marktanteil vereinen die Transaktionen mit einem Kaufpreis von unter 30 Millionen Euro auf sich.

Ausblick: Erneut starkes Jahr für deutsche B&C-Städte erwartet

„Mit einem erneut starken Jahresergebnis bestätigen Büroobjekte in B&C-Städten ihre wichtige Rolle auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien. Die Nachfrage hat in der zweiten Jahreshälfte, wie von uns erwartet, noch einmal angezogen. Trotz Corona-bedingter Unsicherheiten und gestiegener Finanzierungskosten wurde die große Mehrheit der Prozesse erfolgreich durchgeführt. Für 2021 erwarten wir, aufgrund anhaltendem Liquiditätsdruck und Renditekompression in den TOP 7 eine erhöhte Nachfrage nach Büros in B&C-Städten, so dass das Jahresergebnis gesteigert werden kann, aber nicht das Rekordergebnis aus 2019 übertreffen wird“, zieht Baumann sein Fazit.