• Transaktionsvolumen beläuft sich 2020 auf 7,7 Milliarden Euro
• Trotz Corona starke Neubaudynamik
• Deutliche Zunahme von Sale-and-Lease-Back Deals

LIP Invest, führender Investmentmanager für Logistikimmobilien in Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der immer stärker nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das vierte Quartal 2020 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das erste Quartal 2021. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen sowie zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit.

Allen Interessierten steht der Marktbericht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.

Marktüberblick

Das herausforderungsreiche letzte Jahr hat gezeigt, wie krisenfest Logistikimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen, wie beispielsweise Einzelhandels- oder Hotelimmobilien, sind. 

Die bereits hohe Nachfrage der vergangenen Zeit wird durch prall gefüllte Kassen sowohl deutscher als auch internationaler Investoren nochmals angefeuert. Gleichzeitig versuchen immer mehr Bestandshalter und Eigentümer von Logistikimmobilien die Marktsituation auszunutzen. Bei den vor Jahren zu deutlich geringeren Preisen erworbenen Immobilien lassen sich aufgrund des niedrigen Renditeniveaus teilweise deutliche Gewinne einstreichen.

Als Folge der starken Belastungen vieler deutscher Unternehmen durch die Corona-Krise kristallisiert sich ein neuer Trend heraus: Sale-and-Lease-Back. Während Eigennutzer und Logistiker seit jeher Wert auf Eigentum gelegt haben, zählt jetzt immer mehr Flexibilität und Liquidität. Bisher galt das „Tafelsilber“ als unverkäuflich. Doch durch innovative Vertragsgestaltungen ändert sich für den Verkäufer und künftigen Mieter oftmals nicht viel. Im vorangegangenen Jahr ist daher ein markanter Anstieg der Sale-and-Lease-Back-Transaktionen zu beobachten gewesen.

„Zahlreiche Unternehmen nutzen die unsichere Corona-Phase, um sich durch den Verkauf ihrer Immobilie mit anschließender Rückmietung mehr Freiheiten zu verschaffen. Ob zur Aufbringung ausreichender Liquidität, zur Verbesserung der Bilanzpositionen, Verschaffung günstigerer Refinanzierungsmittel oder aber für Investitionen in Intralogistik oder Digitalisierung; für Expansionen oder zum Aufbau neuer Lieferketten – die Gründe sind vielfältig“, erläutert Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest seine zuletzt gemachten Erfahrungen. 

Die signifikante Nachfrage an Logistikimmobilien zieht einen erhöhten Druck auf die Preise nach sich. Bei der Bruttoanfangsrendite für Neubauten in Bestlage und sehr guter Vermietung ist die 4-Prozent-Marke weitestgehend gefallen. Die Spitzenrenditen werden 2021 voraussichtlich weiter in Richtung drei Prozent marschieren.

Auch der Flächenmarkt kommt deutlich in Bewegung. Die teilweise unterbrochenen Lieferketten während des Lock-Downs haben viele Logistiker dazu bewogen, resiliente Strukturen aufzubauen. Zudem gewinnen flexibel nutzbare Logistikimmobilien erneut an Attraktivität, da mit ihnen schneller auf verändertes Nachfrageverhalten der Konsumierenden reagiert werden kann. Die Flächennachfrage, bereits in den letzten Jahren auf hohem Niveau, war im vierten Quartal weiterhin sehr ausgeprägt.

„Aus dem hohen Zuwachs im E-Commerce von rund 25 Prozent allein im Jahr 2020, dem weiter steigenden Flächenbedarf des Lebensmitteleinzelhandels und den starken Flächennachfragen aus dem Automotive-Bereich entsteht in unmittelbarer Zukunft ein Flächenbedarf von mehreren Millionen Quadratmetern, der bei zunehmenden Einschränkungen bezüglich der Flächenversiegelungen kaum zu decken sein wird“, schätzt Natalie Weber, Leiterin Logistik und Research bei LIP.

LIP rechnet auch für das Jahr 2021 mit einer Fortsetzung der hohen Flächennachfrage und starker Resonanz seitens der Investoren.

Investmentmarkt

Das Jahr 2020 hat mit dem kraftvollen Gesamtergebnis von 7,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen abgeschlossen. Zu diesem Spitzenwert – dem zweitbesten Jahresergebnis nach 2017 – trug das 4. Quartal mit 2,3 Milliarden Euro entscheidend bei. Anders als noch 2017 resultierte dieses bemerkenswerte Volumen hauptsächlich aus Einzeltransaktionen. Dazu zählen beispielsweise der Ankauf des Zalando-Logistikzentrums in Lahr durch Armundi Real Estate oder der Erwerb der 75.000 Quadratmeter großen, energieeffizienten Logistikimmobilie in Obernburg durch LIP Invest. Der größte der drei Deals des Jahres entfiel mit dem Kauf des 80.000 Quadratmeter großen Airparks Berlin durch CBRE Global Investors auf das vierte Quartal.

Die Bruttospitzenrenditen für absolute TOP-Immobilien in bester Lage mit langen Mietverträgen lagen im vierten Quartal weiterhin knapp unter vier Prozent. LIP geht davon aus, dass die Renditen im Laufe des Jahres 2021 weiter nachgeben werden, sofern die Nachfrage an Logistik-Investments wie erwartet hoch bleibt und die Zinsen am langen Ende niedrig bleiben.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilien-Markt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Im vierten Quartal 2020 wurden LIP im Vergleich zum Vorangegangenen Objekte mit einem leicht verringerten Volumen von rund 840 Milliarden Euro zum Kauf angeboten. 

Die Zahl der angebotenen Bestandsobjekte mit einem Alter von mehr als 25 Jahren hat weiter zugenommen. Ihr Anteil machte im 4. Quartal fast 50 Prozent aus. Dem gegenüber steht eine rege Neubaudynamik: Von den rund 4,3 Millionen Quadratmetern neu errichteter Logistikflächen im Jahr 2020 wurden circa 1,3 Millionen Quadratmeter im letzten Quartal gebaut. Größter Akteur war Amazon, der mit dem Bau eines 150.000 Quadratmeter großen Logistikzentrums in Gera begonnen hat.

Insgesamt beläuft sich der Anteil der genutzten Flächen durch Logistikdienstleister auf etwas über 50 Prozent. Logistikzentren der Industrie hingegen liegen mit lediglich 10 Prozent auch hinter der Nutzergruppe Handel zurück, die mit einem Anteil von 36 Prozent vertreten sind.

Flächenumsatz

Die Flächennachfrage ist im vierten Quartal auf einem hohen Niveau geblieben und belief sich begünstigt durch große Anmietungen beispielsweise von Amazon und Arvato auf 1,8 Millionen Quadratmeter. Der Gesamtflächenumsatz von 6,8 Millionen Quadratmetern steht nicht hinter denen der beiden Vorjahre zurück. Er liegt im Gegenteil nur drei Prozent unter dem Rekordergebnis von 2018.

Ausblick

Flexibilität und Resilienz sind zukünftig die Stichwörter für eine krisenfeste Logistikbranche. Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass Unternehmen sowohl auf Schwankungen der Volumina als auch auf einen Wechsel der Vertriebskanäle flexibler reagieren müssen. Anpassungsfähige Logistiklösungen werden daher immer wichtiger werden. Gleichzeitig muss die Logistikbranche Anforderungen der Nachhaltigkeit erfüllen. Ein möglicher Ansatz ist die Optimierung von Retourenabwicklungen. 

In diesem Zusammenhang ist die Nutzung von Brachland als Logistikfläche ein wichtiger Trend. Genutzt werden beispielsweise ehemalige Industriestätten, die einen innerstädtischen Standortvorteil und eine gute Infrastrukturanbindung vorweisen. Das Ansiedlungspotential von so genannten Brownfields kann eine Antwort auf den stetig steigenden Flächenbedarf sein und damit dem Ziel einer deutlichen Reduzierung der Flächenversiegelung näher rücken.