Die Entwicklung der Immobilienbranche

Das Jahr 2020 hat gezeigt, wie schnell es zu Veränderungen im privaten und beruflichen Alltag kommen kann. Die Pandemie hat auch vor unserer Branche keinen Halt gemacht. Digitale Rundgänge oder coronakonforme Notartermine, die über verschiedene Räume per Video-Konferenz stattfinden, wurden schnell zur Gewohnheit. Hinzu kamen der Mietendeckel im Frühjahr und das neue Maklerrecht im Dezember. Es war also, milde gesagt, ein turbulentes Jahr.

Doch auch wenn die vergangenen Monate ein Extremfall waren, musste sich unsere Branche schon immer den neuen Möglichkeiten des Markts anpassen. PropTechs sind schon lange als eigenständiger Wirtschaftszweig etabliert. Wer die Chancen der Digitalisierung nicht früh erkannt und umgesetzt hat, konnte in der Branche nicht bestehen.

Hybridmakler – was ist das?

Woher kommt jetzt also der Begriff Hybridmakler und was hat es damit auf sich? Unternehmen, die sich so bezeichnen, nutzen offenbar die neuesten technischen Möglichkeiten, um ihren Kunden einen besseren Service zu bieten. Die Software übernimmt die Verwaltung, eine KI erstellt Exposés und ein Algorithmus filtert zum Beispiel die Interessenten nach den Vorgaben des Vermieters oder Verkäufers aus. Eine wirkliche Neuheit ist das allerdings nicht: Auch – in Anführungszeichen – traditionelle Makler nutzen aktuelle Software, um alle Vorgänge für sich und die Kunden zu erleichtern. Ohne diese Hilfsmittel wäre das tägliche Geschäft nicht mehr zu bewerkstelligen.

Wenn wir die Arbeit der angeblich verschiedenen Makler-Typen anschauen, so ist aus meiner Sicht kein Unterschied erkennbar: Alle bieten eine kostenlose Erstberatung und Bewertung des Objekts vor Ort. Sind alle Unterlagen vorhanden, beginnt der typische Ablauf: Fotografen beauftragen, ein Exposé erstellen, Video-Rundgänge produzieren, Online- und Offline-Werbung schalten. Danach folgen Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Vorbereitung des Kaufvertrags. Zum Schluss kommt es schließlich zum Notartermin und zur Übergabe.

Die Realität sieht anders aus

Dennoch gibt es immer wieder Immobilien-Startups, die vor allem auf Masse statt Klasse setzen. Diese versprechen den Kunden eine schnelle Abwicklung, hohe Verkaufspreise und einen Ansprechpartner zu fast jeder Uhrzeit. Das klingt zu gut um wahr zu sein – und ist es auch. Hybridmakler suggerieren eine bessere Abwicklung durch die Software. Software zur Abwicklung der Aufträge kommt aber bei jedem der mir bekannten Kollegen zum Einsatz.
Unternehmen, die nach diesem Modell arbeiten, stellen oft in kürzester Zeit viele neue Makler ein. Die Provisionen des einzelnen Maklers liegen oft nur bei 10-20% Prozent, da streng zwischen sogenannten „Akquisemaklern“ und „Verkaufsmaklern“ getrennt wird, während kleinere Immobilienunternehmen bis zu 50 Prozent zahlen und hier keine Trennung vornehmen. Das ist zum Beispiel bei unserem Unternehmen seit Jahren Usus, da die Makler nur bei einem erfolgreichen Abschluss vergütet werden.

Um das Personal und die Anzahl der Objekte handeln zu können, wird oft an anderen Ecken gespart. Bei den meisten Unternehmen dieser Art fehlt der persönliche Ansprechpartner. Hat der Kunde eine Frage, landet er meist bei einer zentralen 0800er Hotline. Dabei ist der persönliche Kontakt zu seinem Makler sehr wichtig. Wer möchte schon das Gefühl haben, bei den Summen, um die es häufig geht, nur eine Kundennummer zu sein?

Die Problematik mit diesem Verkaufsmodell gipfelt dann schließlich beim eigentlichen Verkauf. Ein Versprechen halten diese Unternehmen zumindest: Die angebotenen Immobilien finden tatsächlich schnell einen Abnehmer. Durch die niedrigeren Provisionen des einzelnen Maklers muss dieser absolut mehr Verkäufe in weniger Zeit generieren, um auf seinen Schnitt zu kommen. Ob in dieser Atmosphäre aber der für den Verkäufer der optimale Preis erzielt wird ist zumindest fragwürdig. Wer, aus welchem Grund auch immer, schnell ein Objekt verkaufen möchte, ist hier sicher gut aufgehoben.

Im Grunde ist jedoch die Bezeichnung Hybridmakler mehr Selbstdarstellung bzw. Imageaufbau als alles andere. Der Begriff Hybridmakler ist also in unseren Augen eine Luftnummer und eine Geringschätzung der alteingesessenen Makler. Wer einen angemessenen Preis für seine Immobilie erzielen möchte, sollte genau überlegen, welcher Makler der Richtige ist.

Etwas anders sieht es nämlich bei reinen Online-Diensten aus. Hier bietet ein Unternehmen wie Immobilienscout oder Immowelt seine Plattform zur Vermarktung an. Sogar Ebay Kleinanzeigen hat einen großen Marktplatz für Wohnungen und Häuser. Hier vermeiden die Kunden die Maklergebühr, allerdings gibt es bei diesem Verkaufsmodell auch erhebliche Nachteile, da die meiste Arbeit am Eigentümer hängen bleibt: Er muss sämtliche Unterlagen sammeln, sich selbst um Besichtigungstermine kümmern, über den Kaufpreis verhandeln und den Kauf abschließen. Interessenten werden durch die Plattformbetreiber nicht aussortiert, sondern einfach weitergeleitet. Hilfe ist hier allenfalls bei der Bewerbung des Objekts zu erwarten. Insgesamt bedeutet diese Variante mehr Stress und Zeitaufwand für den Verkäufer.

Die Alternativen

Was haben Eigentümer also für Möglichkeiten, wenn sie eine bestmögliche Beratung suchen, wenig Zeit investieren wollen und einen angemessenen Verkaufspreis erzielen möchten? Mein Rat: Wenden Sie sich an lokale, kleine oder mittelgroße Makler-Agenturen. Bei unserem Unternehmen, Black Label Immobilien, ist unser Team auf diese Art seit über 30 Jahren erfolgreich. Wir sind nicht auf Skalieren aus, wir beraten individuell und wollen glückliche Alt- und Neueigentümer sehen. 90 Prozent unserer Kunden kommen nach einer Empfehlung auf uns zu. Und empfehlen uns meist sogar weiter.

Qualität sollte in der Immobilienbranche immer vor Quantität kommen. Kleinere Makler bieten den Vorteil, dass Kunden jederzeit einen festen persönlichen Ansprechpartner haben, zu dem Vertrauen aufgebaut wird. Objekte werden zwar nicht immer in Rekordzeit verkauft, dafür steigt die Chance den besseren Verkaufspreis zu erzielen. Das Immobiliengeschäft ist schließlich keine Fließbandarbeit, sondern sollte immer eine Maßanfertigung sein.