• Büroflächenumsatz für das Stadtgebiet Köln im ersten Quartal 2021 mit 78.000 Quadratmeter deutlich über Vorjahresniveau (plus 123 Prozent)
• Drei Großabschlüsse der öffentlichen Hand sorgen für gut 60 Prozent des Flächenumsatzes des ersten Quartals
• Flächenangebot hat leicht zugenommen – Leerstandsquote inklusive Untermietflächen mit nun 2,6 Prozent aber weiterhin auf sehr niedrigem Niveau
• Spitzenmiete nahezu unverändert zum Vorjahr, gewichtete Durchschnittsmiete legt weiter zu und erreicht erstmalig Niveau der Landeshauptstadt
• Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen für das laufende Jahr bei hohen 80 Prozent

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Köln hat im ersten Quartal 2021 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 78.000 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 123 Prozent übertroffen. Während zum Jahresauftakt 2020 der Flächenumsatz sehr verhalten ausgefallen war, sorgte im ersten Quartal 2021 die öffentliche Hand mit drei Großabschlüssen für einen umsatzstarken Jahresauftakt. Diese drei Verträge summierten sich auf gut 60 Prozent des gesamten Flächenumsatzes des ersten Quartals. Bei den kurzfristig verfügbaren Flächenüberhängen gab es nur wenig Bewegung. Die Leerstandsquote erhöhte sich nur leicht auf nun 2,6 Prozent. Eine merkliche Zunahme von Untermietflächen war bislang in der Domstadt nicht zu beobachten.

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Zum wiederholten Male sorgt die öffentliche Hand für ein umsatzstarkes Quartalsergebnis auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt. Befeuert durch drei Großabschlüsse wurde bereits in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres knapp 40 Prozent des Gesamtergebnisses von 2020 erreicht. Gleichwohl fiel der Start in das zweite Jahr unter Corona-Bedingungen in den kleinen und mittelgroßen Flächensegmenten mieterseitig erwartungsgemäß zurückhaltend aus.“

Treiber des Büroflächenumsatzes waren in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres die beiden Flächensegmente über 2.000 Quadratmeter. Zwei Anmietungen sind dem Bereich über 5.000 Quadratmeter zuzuordnen, weitere sechs Abschlüsse dem Segment über 2.000 Quadratmeter. Dementsprechend haben diese zwei genannten Größenklassen im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum merkliche Zuwächse gezeigt. Dagegen präsentierten sich die restlichen Flächensegmente eher zurückhaltend und konnten nicht an die Ergebnisse des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes anknüpfen. Dabei musste das kleinflächigste Segment bis 500 Quadratmeter mit minus 40 Prozent den höchsten Rückgang hinnehmen. Die beiden nächst größeren Klassen zeigten moderatere Rückgänge von jeweils rund 15 Prozent.   

Die räumliche Verteilung der Mietverträge konzentrierte sich im bisherigen Jahresverlauf insbesondere auf drei Teilmärkte. Der Teilmarkt Sülz / Lindenthal / Klettenberg konnte mit der Interimsanmietung des Justizzentrums NRW den höchsten Flächenumsatz (30.000 Quadratmeter) verbuchen. Dahinter folgen die Teilmärkte Ehrenfeld / Braunsfeld (13.700 Quadratmeter) sowie City (12.200 Quadratmeter) mit guten Umsatzergebnissen. Bei der Branchenverteilung nimmt die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatz von knapp 49.000 Quadratmeter die Spitzenposition ein, mit großem Abstand gefolgt von den Branchen Beratungsunternehmen (8.100 Quadratmeter) sowie Gesundheits- und Sozialwesen (6.500 Quadratmeter).

Die Flächenüberhänge in der Domstadt konnten in den vergangenen Jahren konstant abgebaut werden. Als Ergebnis wurde durch die Flächenknappheit der Vermietungsumsatz zunehmend ausgebremst. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge lassen sich zum Ende des ersten Quartals 2021 auf 207.000 Quadratmeter beziffern. Im Vorjahresvergleich hat sich die Leerstandsquote mit einer Steigerung um 20 Basispunkte nur sehr leicht erhöht und liegt mit 2,6 Prozent weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Untermietflächen spielen bislang noch keine nennenswerte Rolle in der Domstadt. „Eine weitere Erhöhung des Leerstandes hätte mittelfristig durchaus positive Auswirkungen auf den Markt, da insbesondere für Großnutzer wieder mehr Anmietungsoptionen in Bestandsimmobilien bestehen würden“, kommentiert Ergüney.

Im weiteren Jahresverlauf ist die Fertigstellung von zahlreichen Projektentwicklungen zu erwarten. Jedoch werden die Auswirkungen auf die Leerstandssituation eher gering sein, denn die Vorvermietungsquote beträgt heute bereits hohe 80 Prozent. Erst die für 2022 avisierten Fertigstellungen in Höhe von 119.000 Quadratmeter könnten einen größeren Einfluss haben, denn hier liegt die Vorvermietungsquote lediglich bei knapp 50 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung in der Domstadt setzte zu Jahresbeginn ihre positive Entwicklung aus dem Jahresverlauf 2020 weiter fort. Die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet hat im Jahresvergleich um 7 Prozent zugelegt und liegt aktuell bei 16,10 Euro pro Quadratmeter. „Damit hat der Kölner Bürovermietungsmarkt bei der Durchschnittsmiete erstmalig das Niveau der Landeshauptstadt erreicht, was die positive Entwicklung und Qualität der Flächenangebote unterstreicht. Die Spitzenmiete notiert derzeit nahezu unverändert zum Vorjahr bei 25,75 Euro pro Quadratmeter“, ergänzt Ergüney.

Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Kölner Bürovermietungsmarkt das Auftaktquartal 2021 mit einem umsatzstarken Ergebnis abgeschlossen hat. „Jedoch gilt es hierbei zu differenzieren. Einerseits präsentierte sich die öffentliche Hand als Umsatztreiber, andererseits zeigten sich die kleinen und mittelgroßen Flächensegmente erwartungsgemäß weiterhin zurückhaltend. Die Mietpreisentwicklung konnte aber durchweg in allen Segmenten eine sehr stabile Entwicklung vollziehen. Für das Gesamtjahr 2021 ist ein Büroflächenumsatz von rund 225.000 Quadratmeter realistisch, wenngleich das zweite Quartal weiterhin von Zurückhaltung und Mietvertragsprolongationen geprägt sein wird“, resümiert Ergüney.