• In 13 von 14 untersuchten Großstädten geben Familien mit anerkanntem Berufsabschluss mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Warmmiete aus – in der Spitze 47 Prozent
• Ohne Berufsabschluss droht in allen Städten Überbelastung: Wohnkostenquote von 57 Prozent in München, 49 Prozent in Hamburg und Frankfurt
• Akademiker-Familien können sich in fast allen Städten eine Verdopplung der Nebenkosten leisten
• Vorquartalsvergleich: Mieten steigen in 6 Städten und bleiben in jeweils 4 Städten stabil oder sind leicht rückläufig

Die Energiekrise sorgt dafür, dass die Nebenkosten zunehmend zur zweiten Miete werden. Vor allem Familien, die nicht mindestens 5.000 Euro netto zur Verfügung haben, droht eine finanzielle Überbelastung. Das zeigt der aktuelle immowelt Mietkompass, in dem das Haushaltseinkommen einer Familie mit 1,5 Verdienern und einem Kind mit der Warmmiete einer 90-Quadratmeter-Wohnung verglichen wurden. Dabei wurde als Szenario eine Verdopplung der Nebenkosten angenommen. Bei den Einkommen wurde nach Berufsabschluss unterschieden (ohne, anerkannter, akademischer). Der Analyse zufolge liegt die drohende Wohnkostenbelastung von Familien, in denen beide Eltern über einen anerkannten Berufsabschluss verfügen, in 13 von 14 Großstädten über der gemeinhin empfohlenen Obergrenze von 30 Prozent. Bei Familien, in denen die Eltern keinen Berufsabschluss haben, ist dies sogar in allen 14 Großstädten der Fall.

Anerkannter Berufsabschluss: Wohnkostenquote von bis zu 47 Prozent

Besonders gravierend ist die drohende Überbelastung in Städten, in denen die Kaltmieten bereits sehr hoch sind. An der Spitze steht München, wo Familien mit anerkanntem Berufsabschluss voraussichtlich 47 Prozent ihres Einkommens für eine warme Wohnung aufwenden müssen. Bereits jetzt liegt die Wohnkostenquote in der bayerischen Landeshauptstadt bei 41 Prozent, was für viele Familien nur schwer zu stemmen ist. Im Falle einer Verdopplung der Nebenkosten würde sich die mittlere Warmmiete einer 90-Quadratmeter-Wohnung in der Isarmetropole von 1.771 Euro auf 2.022 Euro erhöhen.

Nach München fällt die drohende Wohnkostenbelastung in Frankfurt am höchsten aus. Bei einer voraussichtlichen Warmmiete von 1.663 Euro beträgt die Belastung von Familien mit anerkanntem Berufsabschluss 38 Prozent. In Berlin ist die Warmmiete bei Verdopplung der Nebenkosten mit 1.367 Euro zwar deutlich niedriger als in Frankfurt und München, allerdings gilt das auch für die Gehälter. Mit 37 Prozent fällt die drohende Wohnkostenquote in der Hauptstadt daher entsprechend hoch aus. In Hamburg (1.516 Euro; 38 Prozent) und Köln (1.523 Euro; 38 Prozent) müssen sich Familien ebenfalls auf eine hohe Belastung einstellen.

Neben den teuren Metropolen liegt das Verhältnis von Gehalt und Warmmiete auch in den meisten anderen Großstädten im ungesunden Bereich. Selbst in vergleichsweise preiswerten Städten wie Essen (1.203 Euro; 31 Prozent) Dresden (1.137 Euro; 33 Prozent) oder Leipzig (1.124 Euro; 33 Prozent) droht eine Wohnkostenbelastung von mehr als 30 Prozent.

Familien ohne Berufsabschluss extrem belastet

Für Familien, in denen die Eltern über keinen Berufsabschluss verfügen, liegt die Wohnkostenquote im Falle einer Verdopplung der Nebenkosten in allen untersuchten Großstädten im ungesunden Bereich. So droht in München eine Belastung von 59 Prozent, in Frankfurt und Hamburg sind es jeweils 49 Prozent. Auch in Düsseldorf (47 Prozent), Köln und Nürnberg (jeweils 46 Prozent) sowie Berlin (45 Prozent) zehrt die Warmmiete fast die Hälfte des Einkommens auf. Insgesamt liegt die drohende Wohnkostenbelastung von Familien ohne Berufsabschluss in 12 von 14 Großstädten sogar über 40 Prozent.

Akademiker: Wohnkostenbelastung in meisten Städten unter 30 Prozent

Dagegen ergibt sich für Familien, in denen beide Elternteile einen akademischen Berufsabschluss besitzen, selbst bei einer Verdopplung der Nebenkosten in 13 von 14 Großstädten eine Wohnkostenbelastung von weniger als 30 Prozent. Die einzige Ausnahme ist München, wo die drohende Wohnkostenquote 34 Prozent beträgt. In Frankfurt, Köln und Düsseldorf (jeweils 28 Prozent) sowie Berlin und Stuttgart (jeweils 27 Prozent) liegt die erwartete Wohnkostenbelastung dagegen nach wie vor im gesunden Bereich. In günstigeren Großstädten wie Essen (21 Prozent), Dortmund (22 Prozent), Dresden und Leipzig (jeweils 24 Prozent) geben Familien mit akademischem Berufsabschluss sogar weniger als ein Viertel ihres Einkommens für die voraussichtliche Warmmiete aus.

Vorquartalsvergleich: Mietmarkt präsentiert sich volatil 

Neben dem Sonderthema Wohnkostenbelastung beschäftigt sich die 6. Ausgabe des immowelt Mietkompasses wie üblich auch mit der Preisentwicklung der Kaltmieten zum Vorquartal. Dafür wurden die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im 3. Quartal 2022 mit dem 2. Quartal verglichen. Auf dem Mietmarkt lässt sich derzeit keine einheitliche Entwicklung beobachten. Während sich Bestandswohnungen in 6 Großstädten im Vergleich zum Vorquartal verteuern, bleiben die Angebotsmieten in 4 Städten stabil und sinken in 4 Städten leicht. Einerseits ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, unter anderem weil auch Geflüchtete aus der Ukraine den Bedarf an Wohnungen erhöht haben. Zudem drängen Wohnungssuchende, für die der Immobilienkauf in Folge des starken Anstiegs der Bauzinsen kaum noch leistbar ist, wieder verstärkt auf den Mietmarkt. Andererseits sorgen Inflation, allgemeine wirtschaftliche Unsicherheiten und steigende Nebenkosten dafür, dass sich viele Menschen die hohen Mieten nicht mehr leisten können oder wollen. Daher scheint für manche Städte die Grenze des Bezahlbaren vorerst erreicht.

Wie sich die Angebotsmieten in den einzelnen Städten verändert haben, entnehmen Sie dem immowelt Mietkompass. Die 6. Ausgabe steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnung und Methodik
Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Mietkompass.