• In 106 von 117 untersuchten Stadt- und Landkreisen Süddeutschlands sinken die durchschnittlichen Kaufpreise binnen eines Jahres – in der Spitze gar um gut 15 Prozent
• München: Wohneigentum kostet 9,8 Prozent weniger als vor einem Jahr – Rückgang um bis zu 13,3 Prozent im Umland
• Sinkende Kaufpreise auch in anderen Großstädten: Augsburg (-12,3 Prozent), Freiburg (-11,2 Prozent), Heidelberg (-10,8 Prozent) und Nürnberg (-8,8 Prozent) 
• Deutlichste Rückgänge in ländlichen Regionen: Enzkreis (-15,4 Prozent) und Landkreis Göppingen (-15,2 Prozent)

Im Süden Deutschlands wird Wohneigentum wieder erschwinglicher. Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kauft, zahlt bis zu 15 Prozent weniger als vor einem Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden. Insgesamt sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in 106 von 117 untersuchten Kreisen innerhalb der vergangenen 12 Monate gesunken. In 16 Kreisen beträgt der Rückgang sogar mindestens 10 Prozent.

„Die hohe Inflation und die gestiegenen Bauzinsen haben den Immobilienboom auch im Süden Deutschlands beendet. Ob in den teuren Großstädten oder den preiswerten ländlichen Regionen – die Kaufpreise sinken nahezu flächendeckend“, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. „Somit könnte der Traum vom Eigenheim, trotz hoher Zinsen, auch für Normalverdiener wieder in den Bereich des Möglichen rücken. Denn angesichts der gesunkenen Nachfrage bietet sich für Käufer die Chance, in Preisverhandlungen weitere Abschläge zu erzielen.“

Deutliche Preisrückgänge in München und Umland

Mit Abstand am teuersten ist der Immobilienkauf nach wie vor in München. Eine Bestandswohnung in der Isarmetropole kostet derzeit durchschnittlich 8.578 Euro pro Quadramteter. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen die Münchner Angebotspreise jedoch einen deutlichen Rückgang. So mussten Immmobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt vor 12 Monaten noch mit durchschnittlich 9.510 Euro für den Quadratmeter rechnen. Das entspricht einem Minus von 9,8 Prozent innerhalb eines Jahres.

Noch stärkere prozentuale Einbrüche gibt es in mehreren Münchner Umlandkreisen, wenngleich das Preisniveau niedriger ist: So sind die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen im Landkreis Fürstenfeldbruck (6.197 Euro) um 13,3 Prozent gesunken. Das ist der stärkste prozentuale Rückgang aller untersuchten bayerischen Kreise. Auch in den Landkreisen Erding (-11,6 Prozent), Dachau (-11,0 Prozent) und Miesbach (-10,5 Prozent) kostet Wohneigentum aktuell deutlich weniger als vor einem Jahr. Die einzige Ausnahme im Münchener Umland ist der Landkreis Freising, wo sich Eigentumswohnungen um 3,8 Prozent verteuert haben. 

Großstädte werden günstiger

Neben München haben die Angebotspreise von Bestandswohnungen auch in anderen bayerischen Großstädten spürbar nachgegeben. So kostet der Quadratmeter in Augsburg aktuell durchschnittlich 4.693 Euro und damit 12,3 Prozent weniger als im Vorjahr. In keiner anderen süddeutschen Großstadt fällt der prozentuale Preisrückgang so deutlich aus. In Nürnberg und Würzburg beträgt das Minus im selben Zeitraum jeweils knapp 9 Prozent, in Regensburg ist Wohneigentum um gut 6 Prozent günstiger geworden.

Auch in Baden-Württemberg sind die Angebotspreise in vielen Großstädten gesunken. So kostet Wohneigentum in Freiburg derzeit 11,2 Prozent weniger als vor einem Jahr. Mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.355 Euro für eine Bestandswohnung ist die Stadt im Breisgau aber nach wie vor der teuerste Kreis in Baden-Württemberg. Ähnlich viel kostet der Quadratmeter Wohneigentum in Heidelberg (5.253 Euro), wo die Angebotspreise um 10,8 Prozent gesunken sind. Etwas schwächer fallen die Preisrückgänge in Karlsruhe (-8,4 Prozent), Mannheim (-7,0 Prozent) und Stuttgart (-6,8 Prozent) aus.   

Bis zu 15 Prozent: Stärkster Preiseinbruch in ländlichen Regionen  

Auch in den ländlichen Kreisen Baden-Württembergs sind Eigentumswohnungen in den vergangenen 12 Monaten erschwinglicher geworden. Die stärksten prozentualen Einbrüche aller in der Analyse untersuchten Kreise verzeichnen der Landkreis Göppingen im Osten des Bundeslands sowie der zwischen Pforzheim und Karlsruhe gelegene Enzkreis. Nach Rückgängen von 15,2 bzw. 15,4 Prozent sind die mittleren Quadratmeterpreise in beiden Kreisen unter die 3.000-Euro-Marke gefallen. Einen zweistelligen prozentualen Rückgang gibt es auch im nördlich von Stuttgart gelegenen Rems-Murr Kreis (-11,7 Prozent).

In Bayern ist Wohneigentum neben den teuren Kreisen im Münchner Umland auch in anderen ländlichen Regionen deutlich günstiger geworden. So sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen im Landkreis Schweinfurt im Vergleich zum Vorjahr um 12,5 Prozent gesunken und liegen derzeit bei durchschnittlich 2.205 Euro. Im Landkreis Augsburg beträgt der Rückgang im selben Zeitraum exakt 12 Prozent, das Preisniveau ist mit 4.016 Euro pro Quadratmeter allerdings deutlich höher.

 Ausführliche Tabellen zu den 117 untersuchten Stadt- und Landkreisen im Westen stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 117 ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.06.2022 sowie dem 01.06.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.