Ob für Mieter oder Käufer: Wohnen wird immer teurer. Besonders dort, wo auf wenig Platz viele Menschen leben, gleicht die Suche nach einer bezahlbaren Bleibe einem Glücksspiel. Mehr Angebot könnte den Markt entlasten – allerdings ist Bauen wegen knappem Material, fehlenden Fachkräften und vor allem hohen Zinsen für immer weniger Menschen leistbar. Eine neue IW-Studie zeigt nun, mit welchen Lösungen Politik und Bauherren dennoch die Preise senken – oder zumindest Preissteigerungen abmildern können. 

Drei Prozent günstiger ohne Gäste-WC

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung  – etwa mit günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent. Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind sicherlich eine sinnvolle Erweiterung, allerdings zeigt die Studie, dass diese neu gebauten Wohnungen nicht unbedingt kosteneffizient sind. Sparmöglichkeiten gibt es auch beim Parken: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger, zur Miete macht der Stellplatz knapp sechs Prozent Preisunterschied aus. 

Einen weiteren Hebel bietet der Preis für das Bauland: Würden Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent verzichten, wären Wohnungen immerhin zwei Prozent günstiger, in Städten würde der Preis um ein Prozent schrumpfen. Der Effekt erscheint zunächst klein, ist aber nicht zu unterschätzen, gerade in teuren städtischen Lagen bei Mehrfamilienhäusern. Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit. 

Grunderwerbsteuer belastet mehrfach

„Wohnen muss wieder günstiger werden, und dafür führt am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.  Doch der sei in einer schwierigen Lage, dazu trügen auch die Kommunen bei: Die Grunderwerbsteuer belaste beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar gleich mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit Kauf- und Mietpreise. „Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein“, sagt Michael Voigtländer. „Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht“.

Zur Methodik: Für die Studie haben die Autoren 210.000 Kauf- und 365.000 Mietangebote für Neubauwohnungen mit einer Größe von zwei bis fünf Zimmern analysiert, die zwischen Januar 2018 und Juni 2023 on- und offline inseriert wurden. Dabei haben sie neben der Lage vor allem nach verschiedenen Ausstattungsmerkmalen unterschieden, um so Preiseffekte festzustellen.

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