• die Anleger, die Kapital für Immobilienprojekte zur Verfügung stellen,
• das Unternehmen, das ein Projekt an den Markt bringen will und
• die Vermittlungsplattform im Internet, die die Anlegenden quasi als Kreditgeber und die Unternehmen als Kreditnehmer zusammenbringt (siehe Grafik).

Tipp: Crowdinvesting nicht mit Crowdfunding verwechseln

Crowdfunding und Crowdinvesting werden oft synonym verwendet. Tatsächlich sollten Sie die Unterschiede kennen, auch wenn immer der Schwarm mit dabei ist. Beim Crowdfunding beteiligen sich viele Geldgeber mit vergleichsweise geringen Summen daran, um ein innovatives, kreatives oder kulturelles Projekt zu verwirklichen. Die vielen kleinen Geldbeträge bilden das Startkapital. Die finanzielle Unterstützung ist nach Angaben des Deutschen Bankenverbands grundsätzlich aber eher als eine Spende zu verstehen, auch wenn es als Gegenleistung zum Beispiel eine namentliche Erwähnung als Spender oder Spenderin oder etwa einen Anteil an einer Ernte bei einem landwirtschaftlichen Projekt geben kann. Deshalb gibt es auch kein wirtschaftliches Risiko. Anders beim Crowdinvesting in Immobilien: Alle drei Beteiligten, die Betreiber der Plattform, die Anlegenden als Geldgeber und die Immobilienfirmen, haben eine Gewinnabsicht, wollen Geld verdienen. Und das kann gutgehen – oder auch nicht. Schlimmstenfalls verlieren Anleger ihren gesamten Einsatz (siehe Risiken unten).

Wie funktionieren solche Investitionen in Immobilien?

Geht alles glatt wie in der Theorie geplant, läuft das Geschäftsmodell so: Ein Unternehmen, nicht selten ein Bauträger, hat nicht genug Eigenkapital und/oder bekommt nicht ausreichend Bankenkredite, um ein bestimmtes Immobilienprojekt zu entwickeln und umzusetzen. Das Unternehmen arbeitet deshalb mit Crowdinvesting-Plattformen im Internet wie Exporo, Genocrowd, Zinsbaustein, Bergfürst, Dagobertinvest oder Engel & Völkers Digital Invest zusammen. Diese sammeln das Geld bei den privaten Anlegern ein, die das als Darlehen an das Unternehmen weiterreichen. Oft wird das so erworbene zusätzliche eigenkapitalähnliche Geld genutzt, um Kredite oder günstigere Konditionen von der Bank zu bekommen. Ist genug Geld vom Schwarm eingesammelt, wird das Projekt hochgezogen. Die Anleger erhalten Zinsen, meist für kurze Laufzeiten von bis zu drei Jahren. Nach Bauende wird die Immobilie weiterverkauft, und klappt alles wie vorgesehen, erhält die mitfinanzierende Bank ihren Kredit zurück und die Anleger ihr eingezahltes Geld inklusive der bis dato aufgelaufenen Zinsen bei der Rückzahlung des Kapitals. Die Plattformen wiederum kassieren vom Projektentwickler fürs Vermitteln hohe Provisionen, für die Anleger ist ihr Investment hingegen „gebührenfrei“.

Vor der Zinswende und dem Ukraine-Krieg hat dieses Geschäftsmodell meistens noch recht gut funktioniert. Inzwischen aber sind etliche Immobilienfirmen in eine Schieflage geraten, vor allem dann, wenn sie schon vor dem Immobilienboom schlecht, zu riskant und/oder zu optimistisch kalkuliert und gewirtschaftet haben. Das liegt vor allem daran:

• Die Hypothekenzinsen haben sich seit Anfang 2022 bis heute fast vervierfacht. Das macht die Finanzierung von Immobilienprojekten deutlich teurer.

• Die Baupreise sind kräftig gestiegen, das trifft nicht nur private Häuslebauer, sondern gerade auch die Bauträger.

• Bürogebäude, vor allem in der Peripherie, sind infolge des Trends zum Homeoffice nicht mehr so gefragt. Es gibt mehr Leerstand, Mietpreise in B- und C-Standorten sinken.

• Es gibt weniger Käufer und Käuferinnen, die die Immobilienpreise finanzieren können, trotz des Preisrutsches für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Käufer sind wählerischer und zurückhaltender geworden. Das macht es für die Immobilienentwickler schwieriger, ihre Projekte mit Gewinn zu verkaufen.

Lesen Sie dazu den Ratgeber “Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf?” von biallo.de.

Wie können Anlegende konkret in Immobilien per Crowdinvest investieren?

Wenn Sie ein Investment als Teil der Crowd trotz der hohen Risiken in Erwägung ziehen, müssen Sie sich zunächst bei einer oder mehreren Plattformen wie Exporo, Genocrowd und Co. anmelden. Dann werden Sie automatisch über mögliche neue Immobilienprojekte per Mail informiert. Egal ob es um eine Wohnanlage, ein Bürohaus, ein Pflegeheim oder Einzelhandelszentrum geht, Sie können sich als potenzieller Anleger für ein bestimmtes Projekt vormerken lassen und erhalten dann von den Plattformen eine Nachricht, an welchem Tag und zu welcher Stunde die sogenannte Zeichnung online erfolgen kann. Aber dann müssen Sie auch Zeit haben, sich zu kümmern und zum Beispiel mittags um 12 Uhr am PC zu sitzen, um die Höhe Ihres Einsatzes anzumelden. Vor zwei, drei Jahren hieß das noch, dass Sie nicht unbedingt zum Zug gekommen wären. Die Projekte wurden nicht selten binnen weniger Minuten oder in wenigen Stunden unters Volk gebracht, weil die Nachfrage größer war als das Angebot. Das hat sich geändert: Die Anlegenden sind vorsichtiger geworden, haben mit Tagesgeld und Festgeld eine gute Alternative, um Zinsen von zumindest drei Prozent und mehr zu bekommen. Die Internetplattformen müssen deshalb mehr dafür tun, um genug Anlegende mit ausreichend Kapital für ein Projekt zu finden. Heute müssen Anbieter Werbebriefe verschicken, in denen Kunden gefragt werden, ob sie nicht den Erlös aus einem früheren Investment in ein neues Investment stecken wollten. Außerdem buhlen die Plattformen mehr um ihre Kunden und Kundinnen mit Gratifikationen wie zum Beispiel „150 Euro Investmentbonus“ (Exporo) oder „bis zu 100 EUR Cash-Booster“ für Neuinvestoren (DagobertInvest) oder mit einem Zinsbonus von bis zu 2,0 Prozentpunkten für Frühzeichner (Genocrowd). Trotzdem kann es nun bei vielen der neuen Projekte mehrere Wochen dauern, bis das gewünschte Kapital eingesammelt wird, sofern das überhaupt gelingt.

Wie hoch sind die Zinsen bei Crowdinvesting in Immobilien?

Vor drei, vier Jahren gab es für Crowdinvesting-Immobilienprojekte noch Zinsen von meist vier bis fünf Prozent, in der damaligen Niedrigzinsphase ein attraktives Angebot. Jetzt liegen die Zinsen bei oft sieben bis neun Prozent. In der Spitze gibt es sogar 15 Prozent. Eine goldene Regel besagt aber: Je höher die versprochenen Zinsen, desto höher das Risiko.

Wie sicher sind solche Immobilieninvestments, wie groß ist das Risiko?

Die goldene Regel „Je höher die in Aussicht gestellte Rendite, desto höher das Risiko“ gilt natürlich auch bei der Schwarmfinanzierung: „Es besteht immer das Risiko eines Totalausfalls, das heißt, die Anleger sehen ihre Einlage nicht wieder“, sagt der Investmentexperte Stefan Loipfinger. Er betreibt das Anlegerschutzportal Investmentcheck.de. Dieses Risiko hängt mit der Finanzierungsform zusammen. Anleger werden bislang überwiegend über sogenannte Nachrangdarlehen an der Finanzierung der Immobilie beteiligt. „Geht der Projektanbieter pleite, wird vorrangig die Gläubigerbank aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung bedient. Andere Gläubiger wie Kleinanleger gehen schlimmstenfalls leer aus“, sagt Loipfinger. Im Insolvenzverfahren ist dann für die Forderungen der Crowd oft nichts mehr oder nur noch wenig da. Und das dürfen die Anbieter auch nicht verschweigen. Bei Exporo zum Beispiel steht auf der Homepage unter „Risikohinweis“: Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekten seien „mit Risiken verbunden, einschließlich des Risikos eines teilweisen oder vollständigen Verlusts des angelegten Geldes“. Solche Anlagen seien nicht durch die EU-Einlagensicherungssysteme geschützt. Und weiter: „Sie erhalten möglicherweise keine Rendite aus Ihrer Anlage (…). Sie werden die Anlageinstrumente möglicherweise nicht jederzeit verkaufen können. Selbst wenn Sie sie verkaufen können, können Sie doch Verluste erleiden.“

Anlegende sollten aber auch darauf achten, ob sie sogenannte “qualifiziert nachrangig ausgestaltete Darlehen” zur Verfügung stellen, auch dies findet sich in den Risikohinweisen. Dabei tragen die Darlehensgeber, also die Anleger, ein höheres Risiko als reguläre Fremdkapitalgeber. Der Grund: Wegen der eigenkapitalähnlichen Haftungsfunktion des Nachrangkapitals trifft den Darlehensgeber ein unternehmerisches Verlustrisiko. Trotzdem erhält der Darlehensgeber keine gesellschaftsrechtlichen Mitwirkungsrechte. Und nicht nur das:  Sämtliche Ansprüche des Darlehensgebers aus dem Nachrangdarlehensvertrag – das gilt besonders für die Ansprüche auf Zinszahlung und Rückzahlung des Darlehens – lassen sich gegenüber dem Darlehensnehmer nicht geltend machen, wenn dies für den Darlehensnehmer einen Grund für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens herbeiführen würde oder wenn in dieser Phase bereits ein Insolvenzgrund vorliegt. Im Fachjargon ist hier von der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre (Zahlungsvorbehalt) die Rede. Das bedeutet in der Praxis: Die Ansprüche wären dann dauerhaft in ihrer Durchsetzung gesperrt, solange und soweit die Krise des Darlehensnehmers nicht behoben wird. Unterm Strich kann diese Haftungsregelung ebenso zum Totalverlust des investierten Kapitals führen.

Tipp: Die Plattformen richtig einschätzen

Eigentlich sollten Crowdinvesting-Plattformen eine Art Gatekeeper sein, die Projekte filtern und damit das Schlimmste verhindern. Schließlich hängt davon auch ihr Ruf ab.

Die Stiftung Warentest warnte aber Anfang 2024: „Die Plattformen gelten nur als Finanzanlagenvermittler, nicht Berater. Sie bieten Unternehmen auch Dienstleistungen zu den Angeboten an – ein potenzieller Interessenkonflikt und möglicher Anreiz, auch weniger aussichtsreiche Projekte zu promoten.“ So sieht es auch Experte Loipfinger: Der enorme Wettbewerb unter den Plattformen und die Aussicht auf hohe Provisionen von den Projektentwicklern hätten dazu beigetragen, dass die Plattformen auch Geschäfte mit weniger seriös kalkulierenden Projektentwicklern eingegangen wären und eingehen.

Bei Exporo heißt es dazu auf der Homepage: Ein Experten-Team prüfe die Projekte in einem mehrstufigen Prozess genau. Das führe dazu, dass nur Projekte den Anlegern angeboten werden, „die diesen mehrstufigen Prüfprozess erfolgreich durchlaufen“ Und weiter: „Derzeit liegt die Quote der angenommenen Projekte bei unter zehn Prozent.“ Loipfinger kritisiert aber: „Im Fall des Scheiterns wollen Plattformen nichts von ihrer Verantwortung bei der Produktauswahl wissen. Er kann von zahlreichen Fällen berichten, in denen sich Plattformen dann auf die Verantwortung der Projektentwickler herausreden. Man hätte nur deren Informationen ungeprüft übernommen, um bei Verlusten keine Haftung übernehmen zu müssen.

Bei der noch recht jungen genossenschaftlichen Crowdinvesting-Plattform Genocrowd setzt man auf die Expertise der Raiffeisenbank im Hochtaunus („Meine Bank“), die sich auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung spezialisiert hat.  "Wir begleiten jedes Projekt auf der Kreditseite, wenn das Projekt auf der GenoCrowd platziert werden soll. Somit stellen wir den Löwenanteil der Finanzierung durch uns als Bank dar", sagt Michael Wahab, der für die Raiffeisenbank im Hochtaunus als Berater von GenoCrowd fungiert. "Von daher haben wir ein ureigenstes Interesse daran, dass die Projekte erfolgreich verlaufen."

Lohnt sich diese Form des Immobilieninvestments aktuell noch?

Die einfache Antwort auf diese Frage lautet: kommt drauf an. Jeder, der womöglich mühsam erspartes Geld für Immobilieninvestments verwendet, geht letztlich eine Wette auf den Erfolg eines bestimmten Projekts ein. Das kann funktionieren, und dann sind weit überdurchschnittliche Renditen möglich. In mehr und mehr Fällen funktioniert es aber eben nicht.

Schon vor sieben Jahren gab es für Immobilien-Schwarmfinanzierer die ersten Problemfälle: Im Jahr 2017 stellten nach Angaben von Stiftung Warentest zwei Projektentwicklungsgesellschaften Insolvenzantrag, die in Berlin-Tempelhof zwei Mikroapartmenthäuser mit dem Namen Luvebelle bauen. Damit nicht genug: Bis Ende 2019 hatte es bei 261 über Crowdinvesting abgewickelten Immobilienprojekten bereits sechs Totalausfälle gegeben. Bei zwei Bauvorhaben in Marburg fiel Exporo sogar auf einen Hochstapler herein, der ins Gefängnis wanderte. Anfang 2020 hatte Loipfinger in der Süddeutschen Zeitung bereits vorausgesagt: „Sobald der Immobilienboom in Deutschland endet, werden die meist nachrangigen Darlehen der Schwarmanleger reihenweise wie Seifenblasen platzen“. Nun, sagt er, „ist das riesige Blutbad in vollem Gange“. Er kritisiert, dass etliche Investments von vorneherein auf wackligen Pfeilern standen. Viele Projektentwickler hätten gar nicht damit gerechnet, dass es auch einmal nicht aufwärts gehen könne am Immobilienmarkt, sondern abwärts.

Loipfinger hat auf seinem Portal Investmentcheck Mitte Juli eine neue Analyse vorgelegt. Er sagt: „Ich habe in mehr als 30 Jahren Berufserfahrung noch nie eine derartige Häufung von Insolvenzen auf dem Kapitalmarkt erlebt.“ Von den etwa 4.200 Produkten in seiner Datenbank gibt es knapp 1.000 Projekte, also bei fast jedem vierten Projekt, Zahlungsausfälle bis hin zum Totalverlust. Ein Großteil dieser Vermögensanlagen sind dabei Crowdinvesting-Projekte, quer über alle Branchen, also auch für Projekte in den Sparten Erneuerbare Energien, Landwirtschaft, mittelständische Unternehmen oder Kultur- und Bildungsprojekte. Davon entfallen wiederum die meisten auf Immobilien-Projekte, die in der Sparte Crowdinvesting etwa einen Marktanteil von 80 Prozent haben dürften.

Tipp: In der Investmentcheck-Datenbank finden Sie eine Auflistung fast aller Crowdinvestings, für alle maßgeblichen Schwarmfinanzierungsplattformen wie  Exporo-Zinsland-Gruppe,  Bergfürst, Companisto, Dagobertinvest, Engel & Völkers Digital Invest, OneCrowd, Rendity, Rockets oder Zinsbaustein. Dort können Sie auf einen Blick nachlesen, wie gut oder schlecht die einzelnen Projekte laufen. Rote Blitze stehen für Insolvenzverfahren, orangefarbene Blitze zeigen Leistungsstörungen an und gelbe Blitze negative Planabweichungen.

Loipfingers Analyse deckt sich mit einer Untersuchung von Stiftung Warentest: Die Warentester nahmen dabei 2.760 Crowdinvesting-Projekte, die zwischen 2015 und 2022 als Vermögensanlagen, meist über besondere Formen von Darlehen, auf den Markt kamen oder kommen sollten. Mehr als zwei Milliarden Euro hatten Anlegende in die Vorhaben investiert. Das Ergebnis: Bis Ende Oktober 2023 kamen die Warentester auf 255 Gesellschaften, die in den vergangenen acht Jahren insolvent wurden. Allein von Januar bis Ende Oktober 2023 waren es 63 Firmen, damit dürfte es 2023 so viele Insolvenzfälle wie nie zuvor in der jungen Branche gegeben habe. Betroffen vom möglichen Ausfall der Rückzahlung infolge einer Insolvenz ist demnach Anlegergeld in Höhe von mehr als 50 Millionen Euro, allein im Jahr 2023. Weiter berichtet die Stiftung: „Bei gut 300 Projekten sind Zahlungen überfällig. Insgesamt seien bei mindestens einem Fünftel „Total- oder Teilausfälle zu befürchten“.

Dass es zu Ausfällen und verzögerten Zahlungen kommen kann, zeigt auch die Bilanz von Exporo, der als einer der führenden Anbieter in Deutschland gilt: Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben seit der Gründung im Jahr 2014 für genau 594 Projekte mit einem Volumen von mehr als 1,1 Milliarden Euro vermittelt. 700 Millionen Euro wurden davon an die mehr als 35.000 Anlegerinnen und Anleger zurückgezahlt, davon 70 Prozent pünktlich oder frühzeitig. Bei den abgeschlossenen Projekten wurden laut Exporo 52 Prozent vorzeitig zurückgezahlt und 18 Prozent pünktlich. Verspätete Rückzahlungen gab es demnach bei 29 Prozent aller abgeschlossenen Projekte, bei einem Prozent sei die Rückzahlung „ausgefallen“. Die Bilanz dürfte sich aber nicht nur bei Exporo auf Grund der Häufung von Pleiten in den nächsten Monaten und Jahren deutlich verschlechtern.

Auch Anlegerinnen und Anleger von Crowdfunding-Plattformen berichten laut Stiftung Warentest zunehmend von Problemen. Dies bestätigt auch Experte Loipfinger, auf dessen Plattform Anleger von ihren Erfahrungen berichten und sich in Foren austauschen können. Er sagt: „Es mehren sich die schlechten Nachrichten, gerade auch bei Immobilien-Projekten, die früher als eher sicher beworben wurden, jetzt nicht nach Plan laufen und schlimmstenfalls in die Insolvenz geraten.“

Den kompletten biallo.de Ratgeber zu diesem Thema gibt es hier: https://biallo.link/lzb2i7os/