Eine Frage, die landwirtschaftliche Unternehmer bei der Hofübergabe oft nicht beachten, ist die drohende Schenkungsteuer für eigene Wohnungen. Auslöser sind einerseits die stetig steigenden Grundstückspreise, andererseits fallen die Verschonungsregelungen weg, die es beim Betriebsvermögen gibt. Lediglich für fremdvermietete Wohnungen ist ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent des Verkehrswerts vorgesehen.

Für selbst genutzte Wohnungen gibt es nur eine Steuerbefreiung im Rahmen der Familienheimregelung. Sie greift bei der Übertragung zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern. Ob ein Familienheim vorliegt, entscheidet die tatsächliche Nutzung. Bei Hofübergaben spielt die Regelung aber keine große Rolle, denn sie gilt nicht für die Übertragung von Wohnungen zu Lebzeiten auf die nachfolgende Generation. Außerdem betrifft die Steuerbefreiung nur das Betriebsleiterwohnhaus, nicht aber andere Wohnungen auf dem Hof und auch nicht die Altenteilerwohnung.

Schenkung zwischen Ehegatten ist begünstigt

Inzwischen wurde die Familienheimregelung dahingehend ausgeweitet, dass es nun auch eine Verschonung in bestimmten Erbfällen gibt. Diese Variante ist aber für den Todesfall mit einer zehnjährigen Haltefrist verbunden. „Die Erbschaft der Betriebsleiterwohnung löst nur dann keine Steuer aus, wenn der überlebende Ehegatte sie für zehn Jahre weiter als seine Wohnung nutzt“, erklärt Markus Böhm, Steuerberater bei Ecovis in Hof. Davon wird er nur entbunden, wenn er selbst stirbt oder ihn schwerwiegende Gründe an der Nutzung hindern. Das wäre etwa der Fall, wenn er in ein Pflegeheim zieht.

Seit 2009 sind auch Familienwohnungen steuerbefreit, wenn der Besitzer diese an Kinder und Enkelkinder vererbt und die zehnjährige Bindefrist einhält. Die Regelung ist aber auf eine Größe von 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Größere Wohnungen, die es in Bauernhäusern oft gibt, sind damit nur noch prozentual anteilig von der Steuer befreit. Aber auch für die Kinder ist die Haltefrist eine hohe Hürde.

Sonderabschlag bei aktiv bewirtschafteten Höfen

Für eine Hofübergabe zu Lebzeiten an die nächste Generation bringt also die Familienheimregelung nichts. Bei aktiv bewirtschafteten Höfen gewährt das Finanzamt wenigstens einen 15-Prozent-Sonderabschlag für das Bauernhaus. Dann wird aber die räumliche Nähe zur Hofstelle vorausgesetzt.

Darüber hinaus gibt es beim Grund und Boden eine Begrenzung der anzusetzenden Fläche auf das Fünffache der bebauten Fläche – was gerade bei großen Hausgärten einiges an Steuerersparnis bringen kann. Für die Wohnungen auf der Hofstelle sind daher andere Wege zu suchen, um die Steuer zu mindern. „Ein Lösungsansatz ist, dass der Landwirt die Wohnungen mit einem lebenslangen Wohn- oder Nutzungsrecht belastet, das sich wertmindernd auswirkt. Das funktioniert auch für Mietwohnungen auf dem Hof, wenn sich der Übergeber den Nießbrauch oder eine andere Gegenleistung vorbehält“, weiß Böhm.

Hofübergabe zu Lebzeiten

Übergibt ein Landwirt den Hof zu Lebzeiten an die Kinder, helfen Wohnrechte und andere Gegenleistungen nur eingeschränkt weiter. Ein alternativer Weg könnte hier sein, das Betriebsleiterwohnhaus von der Hofübergabe auszunehmen und es mittels testamentarischer Regelungen erst mit dem eigenen Tod an die Kinder zu übergeben. Was sich steuerrechtlich einfach anhört, kann jedoch in der Praxis Probleme bereiten. Denn ein Rückbehalt von Wohnungen auf der Hofstelle ist oftmals grundbuchrechtlich wegen der damit verbundenen Vermessung und Absonderung vom Hofstellengrundstück nicht zulässig.

Reichen die persönlichen Freibeträge des Betriebsinhabers nicht aus, wäre eine weitere Option, den Hof zunächst auf die Ehegatten zum gemeinsamen Eigentum zu übertragen. Bei der späteren Übergabe würden sich dann die Freibeträge verdoppeln. Sind die Ehegatten in Gütergemeinschaft verheiratet, liegt bereits gemeinsames Vermögen mit doppelten Freibeträge vor. Es ist aber vom Einzelfall abhängig, ob die persönlichen Freibeträge wirklich zur Befreiung des Wohnhauses zur Verfügung stehen oder die Landwirte diese bereits für anderes Vermögen verbraucht haben.